Begini Aturan Menghitung Pajak dan Biaya Jual Beli Rumah Tahun 2021

Jual beli rumah termasuk dalam transaksi ekonomi juga akan dikenakan pajak dari pemerintah. Oleh sebab itu, kita wajib mengetahui aturannya, perhitungan, persen nilai pajak dan biaya-biaya jual beli rumah yang berlaku di tahun 2021, baik itu dari pihak pembeli maupun pihak penjual.

Pajak dan Biaya yang diperuntukkan bagi Penjual Rumah

Bagi pihak penjual rumah, ada 3 hal penting terkait pajak yang wajib diperhatikan dalam menjual rumah yakni pajak penghasilan, pajak bumi dan bangunan serta biaya notaris, berikut penjelasannya:

• Pajak Penghasilan (PPh)

Jika mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 mengenai Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, maka pajak penghasilan pada penjualan rumah yakni sebesar 2,5 persen.

Misal: Harga jual sebuah rumah Rp 2Miliar, berarti PPh rumah tersebut adalah 2,5% dari Rp2 Miliar, yakni sebesar Rp50.000.000. Pajak penghasilan tersebut wajib dibayar sebelum proses penerbitan Akta Jual Beli.

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangunan atau PBB merupakan jenis pajak yang bersifat materiil, penentuan besar pajak disesuaikan dengan tanah atau bangunan, bukan dari subjek tetapi objek pajak.

Pembayaran pajak bumi dan bangunan melalui kepemilikan tanah serta bangunan dari keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi tertentu. Pemilik harus melakukan pembayaran PBB selambat-lambatnya 6 bulan setelah tanggal penerimaan Surat Pemberitahuan Pajak (SPPT) PBB. Pajak ini seyogyanya dibayar dalam masa satu tahun.

Metode Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

PBB Terutang = biaya 0,5% x Nilai Jual Kena Pajak(NJKP)

Nilai NJKP = Nilai Jual Objek Pajak(NJOP) – Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak(NJOPTKP)

NJOP adalah pengukuran besaran nilai yang mempengaruhi PBB. Ketika NJOP semakin tinggi, PBB yang wajib dibayarkan juga akan semakin tinggi. NJOP dibagi menajadi 2 yakni NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Jumlah keduanya dijadikan Dasar Penagihan nilai PBB.

Baca juga : 10 Tips Kunci menjadi Agen Properti Sukses Yang Jarang Dibahas di Training atau Seminar

lalu, nilai NJOP sebagai acuan perhitungan akhir NJKP. Ketika NJOP lebih atau sama dengan Rp1 Miliar, NJKP sebesar 40 persen. Ketika NJOP kurang dari Rp1 Miliar maka NJKP sebesar 20 persen.

Selain itu, aturan NJOPTKP bergantung pada masing-masing daerah, yang maksimal senilai Rp12 juta.

Contoh Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Bapak Meyer memiliki rumah di daerah Jakarta Selatan dengan luas bangunan 120m² dan luas tanah 240 m². NJOP Bumi dan Bangunan sebesar Rp2 juta/m². Maka perhitungan PBB nya sebagai berikut:

• Biaya Notaris

Dalam transaksi jual beli rumah, membutuhkan peran notaris atau pejabatan Pembiat Akta Tanah (PPAT) di wilayah bangunan tersebut. Adapin besaran biayanya telah ditentukan dari pemerintah. Penanguungan diberikan kepada penjual rumah, tetapi dapat dinegosiasikan dengan pembeli.

• Biaya Lain-lain

Biaya lain-lain yang masih akan ditanggung oleh pihak penjual rumah diantaranya adalah biaya pajak rumah, biaya listrik, biaya PAM, serta biaya-biaya lainnya yang wajib dilunasi.

Pajak dan Biaya bagi Pembeli Rumah

Beberapa pajak dan biaya yang wajib dikeluarkan oleh pihak pembeli, salah satunya adalah bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, biaya balik nama sertifikat, biaya cek sertifikat, biaya biaya pembuatan akta jual beli, dan pajak pertambahan nilai.

• Pajak Pertambahan Nilai(PPN)

Ketika Anda membeli sebuah rumah dari pengembang/developer sebagai Pengusaha Kena Pajak, maka biaya jual beli pajak di tahun 2021 adalah sebesar 10% dari nilai tanah. Namun lain halnya jika membeli rumah bukan melalui Pengusaha Kena Pajak, maka pembeli yang wajib membayar langsung PPN ke kas negara.

• Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan(BPHTB)

BPHTB adalah beban pajak yang sifatnya berbanding terbalik dengan PPh, karena pajak jenis ini diperuntukkan untuk pembeli rumah. Besaran pajak yang dikenakan adalah sebesar 5% dari nilai jual, dengan pengurangan NJOPTKP.

Baca juga : Siap Menjadi Agen Properti Freelance?

Berikut rumus perhitungan BPHTB:

BPHTB = Tarif Pajak(5%) x Dasar Pengenaan Pajak(DPP)

DPP = NJOP BB – NJOPTKP

Contoh perhitungan BPHTB:

Biaya pajak x Dasar Pengenaan Pajak(NJOP BB – NJOPTKP)

= 5% x (Rp400.000.000 – 80.000.000*)

= 5% x Rp320.000.000

= Rp16.000.000

*misal NJOPTKP DKI Jakarta

• Biaya Cek Sertifikat

Sertifikat adalah berkas penting demi mengetahui legalitas sebuah rumah, maka penting bagi pembeli untuk memeriksa sertifikat rumah yang dibeli. Biaya yang wajib dikeluarkan biasanya hanya berkisar Rp100 ribu.

• Biaya Balik Nama Sertifikat

Pembeli wajib memproses balik nama sertifikat, utamanya ketika membeli rumah seken, karena biasanya pembelian rumah melalui developer sudah termasuk biaya tersebut. Besar biaya yang diwajibkan yakni 2% dari nilai transaksi atau disesuaikan dengan aturan pemerintah setempat.

• Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Besar biaya pembuatan akta jual beli yakni 1% dari nilai transaksi jual rumah. Beban biaya ini akan diperuntukkan kepada pembeli rumah, kecuali ada kesepakatan khusus dengan penjual rumah. Nilainya dapat dinegosiasikan jika harga rumah cukup tinggi.

• Biaya KPR

Biaya KPR wajib dibayarkan ketika pembelian rumah tidak dilakukan secara tunai namun secara kredit atau pinjaman Bank. Besar biayanya sekitar 4 – 5% dari total pinjaman yang mencakup biaya administrasi, biaya provisi, dan lain-lain.

Setelah mengetahui pajak penjual dan pembeli dalam transaksi jual beli rumah dan biaya-biaya tambahannya tahun 2021, akan lebih memudahkan bagi Anda sebagai pembeli dan penjual untuk menggunakan jasa konsultan pajak.